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【網路地產王/綜合報導】地上權住宅在台灣行之有年，但是因為貸款取得不易、貸款條件不佳、房價不易 增值等因素，地上權住宅的形式，一直無法在房地產市場中取得平衡發展的定位著實可惜。

不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，2013年「國有非公用土地設定地上權作業要點」修正後，建物允許分割，這是國產署在地上權招標機制上很大的突破，不僅承買人可以用「區分所有權人」的身分成立管委會進行管理、提升社區生活品質，且住戶擁有「物權」後提高價值與流動性，加上地租改為部分浮動、部分固定，對地上權招標的財務計算及存續期間穩定性，助益極大。

不過，地上權住宅最大的問題，在於購買者的分戶貸款困難重重，住戶有了建物所有權和地上權持分，依民法規定，可以拿來設定抵押，但金融機構承作意願極低，或只能以建商轉貸、另找擔保品或更高利率來克難解決，對要買地上權住宅的民眾來說，負擔極重也不公平。

地上權住宅並非永續型所有權，不動產的價值會隨時間遞減，增值效應相對較低，可以說是沒有炒房動機，屬於真正的居住需求者；但在持有成本的負擔上，他們被轉嫁國有土地的地價稅，平均要比同區段自用住宅高出6倍以上，房屋稅也沒有比所有權房子優惠；此外，地上權住宅別說政策優惠貸款，就連一般房貸都常碰壁，因此建議政府要重視這個問題，讓地上權住宅案能夠照顧到真正自用的買方。

永信建設前副總顧岳軍表示，地上權住宅的貸款問題是「重中之重」，以高雄市來說，未來五年就有二千多戶地上權住宅需要貸款，亟待政府重視解決。目前地上權住宅貸款像是「蠻荒世界」，有些利息甚至要多出一般房貸六碼，且成數只給六成，購屋者也猶如二等公民沒有保障。他呼籲銀行局要解決這個問題，否則以後沒人敢做地上權住宅。

國有財產署長曾國基表示，銀行對地上權住宅放款意願仍不高，以致地上權宅銷售不佳，確實可能影響投資人未來投標意願。

中國土地改革協會理事長楊松齡表示，地上權住宅不易貸款，會使弱勢者愈弱勢，沒有錢的人買地上權住宅反而貸不到款；而地上權地租為自用房屋地價稅的七至十倍，當公告地價調漲，地租跟著漲，買地上權變成不划算的事，與居住正義的目的恰恰相反。

金管會銀行局主秘童政彰表示，地上權住宅缺乏債權保障、流通市場資訊不夠充分、鑑價不易，銀行對於放款風險極敏感；地上權住宅和「以房養老」一樣，屬於政策性、公益性產品，如何解決問題值得思考。建議未來可建置地上權住宅交易資訊平台，讓銀行貸款與民眾購買有更公開透明的資訊。

網路地產王總經理陳韻如表示，時代在改變，在高房價的趨勢下，過去長期被認為是暗黑產品的地上權住宅，有可能成為這一波解決高房價問題的解藥；不過還需要政府重新審視地上權住宅目前遭遇到的困境，予以合理地排除，讓地上權住宅得到應有的產品高度。

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